Declaratoria de fábrica y reglamento interno

De acuerdo a lo que se establece en el Art. 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, para poder inscribir el reglamento interno previamente deberá inscribirse la declaratoria de fábrica del predio; salvo que exista disposición que diga lo contrario. 
Es decir, previamente debemos verificar si el predio cuenta o no con fábrica inscrita y cuando hablo de verificar no solo se deben tener en cuenta los asientos electrónicos o fichas (que constan en formato o tipo de computadoras o máquinas de escribir) ya que la declaratoria de fábrica también podría constar registrada desde hace muchos años y por ello constar en manuscrito (en Tomos). En la actualidad todavía hay casos en que constan inscripciones a manuscrito que no han sido trasladadas a fichas. Por ello se debe verificar bien previamente.
Atendiendo a que el predio cuente con la correspondiente declaratoria de fábrica, deberemos adecuar la indepedización que pretendamos efectuar a ésta, caso contrario deberemos proceder previamente a la correspondiente modificación, remodelación o demolición de fábrica.
Una vez que se tenga el proyecto de independización en los planos efectuados a nuestro gusto, debemos verificar el régimen al cual estamos sometiendo nuestra independización: debemos verificar si tenemos unidades exclusivas, zonas comunes, secciones independizadas o en copropiedad.
De este modo podremos confeccionar el correspondiente reglamento interno atendiendo a las divisiones que hagamos en el predio y respetando los parámetros para cada tipo de régimen (las diferencias ya la he dado en una entrada anterior a ésta).

Pero valga recordar que el Art. 83 del reglamento en mención, dispone que para inscribir el reglamento interno debemos contar con la corrrespondiente inscripción de la declaratoria de fábrica. Esto es comprendido en el sentido de que deberá existir edificación con por lo menos alguna distribución para poder constituir un reglamento interno, no procedería entonces la inscripción de un terreno que está siendo independizado sin contar con alguna fábrica (identificación y distribución de ambientes de la edificación). No sería procedente en ese caso la solicitud dirigida al Registro, ni excusando el que conste con paredes medianeras ya que éstas no están consideradas como fábricas y ello teniendo en cuenta que para generar la inscripción, el Registrador debe consignar inscluso el área techada de la fábrica, así como sus ambientes.

Sin embargo cabe expresamente una excepción y el propio Art. 83 del reglamento lo estipula, al establecer que puede existir alguna disposición en contrario. Pero dónde o en qué casos podemos encontrarnos con esta excepción. Esta disposición en contrario la tenemos regulada en el Art. 46 del propio Reglamento en el que se regula la "habilitación urbana con lotes de uso de vivienda con bienes comunes", caso en que para proceder a la inscripción de la independización de los lotes "sin fábrica" bajo alguno de los regímenes de independización y copropiedad o propiedad exclusiva o propiedad común, debemos contar con la correspondiente recepción de obras o la aprobación del proyecto, acompañada del correspondiente reglamento interno. Entonces, excepcionalmente podremos contar con lotes destinados a vivienda que sin el requisito de contar con la correspondiente declaratoria de fábrica inscrita o por inscribir, se pueda sujetar a algún régimen de reglamento interno: reglamento interno sin fábrica solo en caso de habilitación de lotes destinados a vivienda. 



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